Le viager
LE GUIDE DU VIAGER
L'achat d'un bien en viager occupé est à réaliser dans
l'optique de faire un placement immobilier (produit financier) sans
volonté de le transformer ensuite en résidence principale. Le viager
libre est à recommander pour l'acquisition d'une résidence principale.
I- VIAGER OCCUPE
Pourquoi vendre en viager ?
Vendre en viager permet de s'assurer une rente jusqu'à la fin de ses jours. Les revenus procurés par la vente en viager sont généralement plus importants que si le logement était mis en location. Le viager peut être libre ou occupé.
Si le vendeur occupe le logement à la vente, il est assuré de pouvoir continuer à l'occuper aussi longtemps qu'il le désire. Le montant de la rente tient compte de l'occupation ou non du logement.
Si le logement est loué à un tiers au moment de la constitution du
viager, les loyers sont perçus par l'acheteur sauf si le vendeur
demande de conserver l'usufruit de ce bien.
En ce qui concerne
les réparations, charges et impositions, il existe quasiment les mêmes
obligations entre l'acquéreur et le vendeur qu'entre un propriétaire et
un locataire. Cette répartition pourra être précisée dans le contrat.
1. INFOS
Le mot viager tire son origine de " viaje " qui signifie en vieux
français " temps de vie ". Le contrat de rente viagère figure, comme le
contrat d'assurances, le jeu et le pari dans la catégorie des contrats
dits " aléatoire " (article 1964 du code civil). La vente immobilière
doit résulter d'un acte notarié .
Aujourd'hui 20% de la population française à plus de 60 ans. Dans vingt
ans, ce sera 25%. La vente en viager permet d'améliorer de façon
significative la retraite, alors que nos régimes de retraite
connaissent leurs limites .De plus la vente en viager permet de rester
chez soi, sans changer ses habitudes de vie .
Il est possible de proposer un bien en viager occupé à tout âge
(légalement), mais dans la pratique un minimum de 70 ans pour les
hommes et de 75 ans pour les femmes est nécessaire pour trouver un
acquéreur dans de bonnes conditions sauf cas particulier (limitation de
l'occupation ou du paiement des rentes dans le temps, emplacement
exceptionnel).
Le vendeur dispose d'un droit d'usage et d'habitation exclusivement
personnel sa vie durant ou pendant une durée déterminée. Il continue à
payer la taxe d'habitation, les charges locatives et une partie de
l'impôt foncier tant qu'il occupe les lieux. Le crédit rentier ne peut
céder ni louer son droit à quiconque (Article 631 du code civil) .
La réserve d'usufruit (réglementée par les articles 578 et suivants du
code civil) est le droit de jouir d'une chose dont un autre est
propriétaire. Dans ce cas le crédit rentier peut louer le bien, mais
cette réserve est de plus en plus rare car les acquéreurs ne veulent
pas prendre le risque de se trouver avec un locataire dans leur
propriété . Dans tout les cas l'occupant doit d'après la loi jouir dee
son bien en " bon père de famille ", Il ne peut modifier la destination
de l'immeuble, il doit répondre de toute négligence, dénoncer toute
usurpation ou dégradation au propriétaire .
Le crédit rentier peut à n'importe quel moment renoncer à ce droit et
laisser la jouissance du bien à son acquéreur, en contre partie la
rente est majoré selon un barème dégressif dans le temps (25%
d'augmentation de 0 à 5ans, 20% de 5 à 10 ans et 15% au delà de 10 ans)
Il existe également des contrats limitant la durée de paiement à un
nombre d'année déterminée le jour de la signature de la vente, c'est ce
que l'on appelle une rente certaine, dans ce cas la rente est payable
jusqu'au terme du contrat. Dans ce cas le vendeur doit prévoir la
cessation du paiement de la rente sans que cela n'ait de conséquence
néfaste sur son train de vie
Il est possible de vendre en viager sur la " tête " d'un tiers qui n'a
aucun droit de jouir du bien (très rare) article 1971 du code Civil .
Le crédit rentier n'a plus à sa charge :
- L'impôt foncier (sauf une petite partie qui est la taxe des ordures ménagères)
- Les honoraires du syndic
- L'assurance de l'immeuble
- Les gros travaux (ravalement, toiture, cage d'escalier, moteur de
l'ascenseur) ainsi que tout ce qui peu être voté en assemblée des
copropriétaires
2. REGIME FISCAL ET FRAIS DE LA VENTE
Avantages fiscaux sur les rentes : article 158-6 du code général des impôts
- abattement de 60% avant 69 ans (vous déclarez 40% de la rente annuelle)
- abattement de 70% à partir de 69 ans (vous déclarez 30%)
- abattement de 100% pour les rentes certaines assimilable à un crédit (Vous ne déclarez rien quel que soit votre âge).
La totalité des droits d'enregistrement, des frais de notaire, de l'inscription hypothécaire est payable par l'acquéreur.
Les honoraires de l'agence est à la charge de l'acquéreur ou du vendeur
selon l'usage. Exonération de droit de succession entre époux ou
héritiers en ligne directe sur la rente, celle ci est réversible en
totalité au dernier survivant à titre gratuit. (Article 793 1-5 du code
Général des impôts).
3. PLUS VALUE
La
plus value, dans ce domaine, est la même que dans toute vente
immobilière classique : pas de plus value si le bien vendu est la
résidence principale depuis au moins deux ans, ou si le vendeur est
propriétaire depuis plus de vingt deux ans (en réalité 16 ans suffisent
avec les différents abattements et les coefficients d'érosion monétaire.
4. REVALORISATION DE LA VENTE
Pour garantir le pouvoir d'achat de sa rente viagère, le vendeur a tout
intérêt à demander que soit intégrée, dans le contrat de vente, une
clause d'indexation. Le choix est libre mais l'indice choisi est, en
général, l'indice des prix à la consommation, série France entière ou
série parisienne publié par l'Insee.
Ainsi,
chaque année, à date fixe, la rente augmentera dans les mêmes
proportions que le coût de la vie. Bien sûr, un autre indice comme
celui de la construction peut également être choisi. Si rien n'a été
prévu dans le contrat... pas de panique ! Il est tout à fait possible
de revaloriser la pension selon un barème publié officiellement à la
fin de chaque année. Mais attention, cette revalorisation s'adresse aux
seules ventes en viager réalisées entre particuliers.
Exemple : Une rente annuelle, versée chaque trimestre, a été fixée à 10
000 € par an, le 20 octobre 1992. Le contrat stipule une indexation sur
l'indice des prix à la consommation des ménages urbains, hors tabac,
série France entière, au 1er novembre. L'indice de référence est celui
de novembre 1992 dont la valeur s'établissait à 106,3. L'indexation de
la rente est calculée comme suit :
• indice de novembre 1992 : 106,3
• indice de novembre 2003 : 108
Calcul de la rente à compter du 1er novembre 2003 : 10 000 x 108/106,3 = 10 159,92 € par an soit 2 539,98 € par trimestre.
5. GARANTIE DU PAIEMENT DES RENTES
Gare aux mauvais payeurs ! Les acquéreurs n'acquittant plus la rente risquent en effet de tout perdre ! Un arsenal de mesures défensives vient protéger efficacement le vendeur impayé.
Le privilège du vendeur
Si l'acheteur ne paie plus la rente viagère, tous ses biens peuvent
être saisis et vendus. Si c'est le bien acheté en viager qui subit ce
triste sort, le vendeur sera payé en priorité, par rapport à d'autres
créanciers, sur le prix tiré de la vente. Il a donc la quasi-certitude
de récupérer le montant des rentes impayées.
Des clauses de protection
Pour compléter sa protection, le vendeur a tout intérêt à faire insérer
dans son contrat une clause dite "résolutoire" l'autorisant, en cas de
non-paiement de la rente, à reprendre son bien pendant le délai précisé
au contrat par les deux parties. Une autre clause prévoit souvent que
les sommes déjà versées, correspondant au paiement de la rente
(arrérages), restent acquises au vendeur ainsi que les travaux et
améliorations apportés par l'acheteur s'il occupe un viager libre.
Dernière parade : le vendeur peut exiger une caution. L'acquéreur doit alors trouver une personne de son entourage qui s'engage à payer la rente à sa place, en cas de défaillance de sa part.
Bon à savoir
•
Avec ces clauses particulièrement efficaces, l'acquéreur risque de tout
perdre s'il ne paie plus les rentes. Ainsi, s'il pressent des
difficultés durables, il peut envisager une revente du bien acheté en
viager... une telle opération n'est, cependant, pas sans risque.
• L'usufruit ne subit aucune modification lors d'une saisie-vente
Une
hypothèque de premier rang est prise par le notaire le jour de la
signature de la vente celle ci est assortie du privilège de vendeur
avec clause résolutoire, qui permet en cas de non paiement de la rente
la résiliation du contrat de vente et la conservation du comptant et
des arrérages déjà perçus. Garantie très dissuasive. En cas de problème
le propriétaire peut à tout moment céder son viager .Cette hypothèque
enlève à l'acquéreur la possibilité de recourir à un crédit bancaire
pour financer le " bouquet ", puisque le banquier demande toujours une
hypothèque de premier rang ;or, celle ci est réservée au crédit rentier
pour garantir sa rente.
Le calcul du prix de la rente est fixé librement entre les parties (article 1976 du code civil) et dépend :
- de la valeur du bien libre
- de l'âge du ou des vendeurs, de son sexe (de son espérance de vie)
- du montant du bouquet éventuel c'est à dire de la partie du prix non convertie en rente
Les
taux sont libres (article 1976 du code civil), mais on peut se référer
pour définir le montant de la rente aux tables des Compagnies
d'assurances, des notaires ou celle de la caisse nationale de
prévoyance .
6. LE VERSEMENT COMPTANT D'UNE PARTIE DU PRIX
N'est
pas obligatoire. Si le crédit rentier veut percevoir immédiatement une
partie du prix, comme c'est souvent le cas dans la pratique il est
possible de prévoir le versement d'une somme appelée " bouquet ".Cette
somme ne devra pas en règle général dépasser 30% de la valeur occupée.
Toutefois il est possible d'obtenir dans certains cas la totalité du
prix payable au comptant.
7. VENTE OCCUPEE SANS RENTE
Dans
ce genre de contrat l'occupant touche un capital représentant la
totalité de la valeur occupée fiscale .Comme dans un viager il ne règle
plus que ses charges locatives et la taxe d'habitation.
8. CERTIFICAT DE VIE
Article
1983 du code civil : " Le propriétaire d'une rente viagère n'en peut
demander les arrérages qu'en justifiant de son existence ou de celle de
la personne sur la tête de laquelle elle a été constituée ". Pour
éviter les formalités il peut être stipulé dans le contrat que le
crédit rentier n'aura pas à fournir de certificat de vie tant qu'il
percevra ses arrérages de rente sur simple quittance .
9. NULLITE DE LA VENTE DANS CERTAINS CAS
Article
1974 : " tout contrat de rente viagère créée sur la tête d'une personne
qui était morte au jour du contrat ne produit aucun effet "
Article
1975 : " Il en est de même du contrat par lequel la rente a été créée
sur la tête d'une personne atteinte de la maladie dont elle est décédée
dans les vingt jours de la date du contrat ". Ce qui exclue toute autre
forme de décès (accident, suicide, autre maladie)
• Prix insuffisant
• Décès imminent du vendeur. Si l'acquéreur sait que le vendeur est
atteint d'une maladie le condamnant à court terme, il aura la certitude
de ne devoir verser la rente que très peu de temps, l'aléa du contrat
disparaît alors, entraînant la nullité de la vente.
10. VENDRE A UN HERITIER OU A UN PROCHE
Rien n'interdit à des parents de vendre leurs biens à l'ensemble de leurs enfants ou à certains d'entre eux seulement. Si les parents vendent un immeuble en viager à l'un de leurs enfants, les autres pourront s'ils n'ont pas donné leur accord à l'acte, demander que cette vente soit considérée comme une donation (article 918 et 1968 s. du code civil) qui s'imputera d'abord sur la quotité disponible. Si la valeur du bien est supérieure à la quotité disponible, le surplus devra être rapporté à la succession .De surcroît si les rentes ne sont pas effectivement versées ou si le débit rentier n'est pas financièrement en mesure de les payer, l'administration fiscale veille . Nous conseillons d'éviter de vendre à des familiers ou à des proches car en cas de problème financier il est plus difficile de faire jouer la clause résolutoire .
